Une personne qui n’a pas la capacité juridique de signer un acte, doit alors se faire assister ou se faire représenter à l’acte.
Il existe plusieurs régime de protection qui limitent la capacité d’une partie à s’engager :
La sauvegarde de justice : la personne protégée peut valablement signer un acte seule, mais il peut être contesté en justice, pour que l’engagement de la personne suit réduit par exemple. (Un prix de vente trop important pour un acquéreur par exemple)
La curatelle : la personne protégée doit signer l’acte, mais doit être assistée de son curateur, qui signe l’acte également. Le curateur est désigné par une décision de justice.
⚠️ Attention, pour les actes les plus importants, qui touchent à la vente de la résidence principale de la personne en curatelle par exemple, une autorisation supplémentaire du juge peut être obligatoire, en fonction de la décision de placement sous tutelle.
La tutelle : la personne protégée ne peut pas signer l’acte, et doit être représentée par un tuteur, qui aura seul pouvoir pour ce faire. Le tuteur sera un des parents s’il s’agit d’une personne mineure, ou bien un tiers désigné par une décision de justice.
L’habilitation familiale : la personne protégée est placée sous une mesure semblable à la tutelle. Le tuteur sera ici obligatoirement une personne de la famille. De manière générale, le tuteur pourra accomplir tous les actes, sans autorisation supplémentaire du juge. Cependant et de façon exceptionnelle, certains actes devront faire l’objet de cette autorisation, ce qui sera spécifié dans le jugement d’habilitation familiale.
Le mandat de protection future : la personne protégée décide, tant qu’elle est saine d’esprit, de la personne qui sera son tuteur lorsqu’elle n’aura plus toutes ses facultés mentales (accident, vieillesse…) Cela permet ainsi d’éviter un contentieux et une procédure de placement sous tutelle. Ce mandat peut également prévoir tous les types d'actes que le tuteur pourra effectuer seul, et ceux qui devront faire l’objet d’une autorisation supplémentaire.
Que ce soit un régime de tutelle, d'habilitation familiale ou d'un mandat de protection future, les mesures concernées doivent obligatoirement prévoir explicitement la vente du bien Immobilier appartenant à la personne protégée.
Si c'est le cas, la personne désignée en tant que tuteur pourra valablement signer un avant-contrat, il suffira d'y annexer le jugement ou l'acte concerné.
Si la mesure ne prévoit pas d'autorisation pour la vente du bien Immobilier, une ordonnance devra être demandée auprès du juge des tutelles, afin d'autoriser la vente.
Dans cette situation il ne sera malheureusement pas possible de signer un compromis de vente sans avoir obtenu l'autorisation.
En effet, la capacité est un élément obligatoire dans la formation du contrat. Si une seule des parties signataires n’est pas capable, et même avec la signature de son tuteur, le contrat signé est nul.
Il n’est pas possible non plus d’insérer une condition suspensive d’obtention de l’autorisation du juge.
La seule solution pour signer un acte valable, est d’utiliser une promesse unilatérale de vente ou d’achat.