Il existe deux grands types de frais dans une copropriété :
Les charges trimestrielles, comprises dans un budget prévisionnel (servant à régler l’entretien courant de la copropriété),
Les charges hors budget prévisionnel, en dehors de l’entretien courant, qui concernent principalement des travaux (ravalement de façade ou le remplacement d’une chaudière collective…)
⏱️ Le syndic de copropriété va réclamer le paiement au copropriétaire en place, le jour où ce paiement sera exigible.
Le paiement devient exigible à la date fixée lors du vote en Assemblée Générale.
Exemple : Des travaux sont votés en Janvier et sont chiffrés à un total de 3.000 € à la charge du propriétaire, avec un paiement exigible en trois fois de 1.000 € , le premier jour des mois de Mars, Juin et Décembre.
Dans le cas d’une vente, le syndic va donc potentiellement réclamer un montant de travaux à l’Acquéreur, qui ont été votés il y a plusieurs mois par le Vendeur !
Le Syndic n’a pas à rechercher si l’appartement a été vendu entre le vote des travaux et le paiement.
Exemple : Des travaux sont votés en Janvier et sont chiffrés à un total de 3.000 € à la charge du propriétaire, avec un paiement exigible en trois fois de 1.000 € , le premier jour des mois de Mars, Juin et Décembre. Le Vendeur paye les travaux du mois de Mars. La Vente intervient au mois de Mai. L’acquéreur aura a sa charge 1.000 € au mois de Juin et 1.000 € au mois de Décembre.
Il est possible que les parties conviennent ensemble de déroger à cette règle, et que le Vendeur effectue un remboursement anticipé de ces travaux à l’Acquéreur, le jour de la vente.
❗️ Attention : cette dérogation n’aura d’effet qu’entre l’acquéreur et le vendeur ! Le syndic va systématiquement demander le paiement exigible à l’Acquéreur une fois la vente signée.
Il peut donc être prévu que le Vendeur remboursera à l’Acquéreur, le jour de la vente, le montant des travaux votés et non encore payés. Le syndic réclamera effectivement le montant de ces travaux au copropriétaire en place, le jour où il effectuera l’appel de fonds correspondant.
Exemple de dérogation :
Des travaux sont votés en Janvier et sont chiffrés à un total de 3.000 € à la charge du propriétaire, avec un paiement exigible en trois fois de 1.000 € , le premier jour des mois de Mars, Juin et Décembre.
Le Vendeur paye les travaux du mois de Mars. La Vente intervient au mois de Mai. Le vendeur devra rembourser par anticipation à l’acquéreur, les 2 prochains appels de fonds qui deviendront exigibles au courant des mois de Juin et Décembre, soit la somme de 2.000 €.
Dès le 1er Juin, le Syndic va effectivement recouvrer cette somme directement auprès de l’acquéreur, car il sera le copropriétaire en place au moment de l’appel de fonds.
Sans dérogation, L’acquéreur conservera à sa charge les 2.000 € restant à payer.
Il peut aussi arriver qu’une assemblée générale se réunisse entre la signature du compromis et celle de la vente définitive. Dans ce cas, la convocation à l’assemblée sera envoyée au Vendeur, qui est encore propriétaire. Il est d’usage de prévoir que le Vendeur devra faire le nécessaire pour en avertir l’Acquéreur et lui donner procuration pour y assister. Dans ce cas, l’Acquéreur pourra faire valoir son droit de vote et si des travaux sont votés, il en conservera exclusivement la charge.
Si le Vendeur ne fait pas le nécessaire, il conservera la charge des travaux et pourra devoir le remboursement anticipé à l’acquéreur s’il est prévu.
La clause de dérogation est ainsi prévue automatiquement sur MyNotary si vous souhaitez l'insérer dans votre contrat. 🙂