Il existe un droit de préemption particulier, lorsque la vente porte sur un bien à usage d'habitation qui comporte plus de 5 logements, vendu en un seul "bloc".
La loi 75-1351 du 31 décembre 1975 prévoit en effet que dans une telle vente, les locataires bénéficient d'un droit de préemption spécifique, qui leur permet de se porter Acquéreur du logement qu'ils occupent, à la place de l'Acquéreur de l'ensemble du bien.
Pour éviter ce droit de préemption, l'Acquéreur de l'immeuble entier doit s'engager, lors de la vente définitive, à prolonger tous les baux en cours pour une durée de 6 ans minimum. Le but de la loi étant de protéger au maximum les acquéreurs pour éviter qu'ils ne se retrouvent à la rue.
Si jamais l'Acquéreur ne prend pas un tel engagement, le droit de préemption est applicable, et il est assez contraignant :
Le Vendeur doit notifier les modalités de la vente à chaque locataire. Le courrier de notification doit clairement reprendre le prix de vente de l'immeuble dans son ensemble, ainsi que le prix de vente du logement occupé par le locataire en question.
A ce courrier de notification, le Vendeur doit joindre un projet de règlement de copropriété, ainsi que les diagnostics réalisés pour les parties communes.
Chaque locataire dispose d'un délai de 4 mois pour faire connaitre son intention d'acquérir le logement qu'il occupe
En cas de réponse positive du locataire, il dispose d'un délai supplémentaire de 2 mois pour réaliser la vente (4 mois s'il déclare faire un prêt)
Si jamais les modalités de la vente changent depuis la première notification, le Vendeur doit faire connaitre les nouvelles modalités aux locataires. Ils disposent alors d'un délai d'un mois pour faire connaitre leur décision.
Si un des locataires accepte l'offre de vente, le Vendeur sera obligé de lui vendre le logement qu'il occupe et de créer ainsi qu'une copropriété.
L'Acquéreur initial de l'immeuble devra alors se contenter des autres logements, dont les locataires n'ont pas voulu se porter acquéreurs. Dans cette situation, il sera fort probable que l'Acquéreur initial ne souhaite plus du tout acheter le bien !
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