1- Le point juridique 📚
Le bien sera loué lors de la vente
Il n’y a pas de formalité spécifique à faire.
L’Acquéreur doit simplement être averti qu’il devra attendre un renouvellement du bail en cours pour donner un congé pour reprise du bien.
Toutefois, à la suite de la vente définitive, il faudra bien notifier le changement de propriétaire au locataire. Car s’il n’est pas au courant de la vente, il pourra valablement continuer à payer son loyer auprès de l’ancien propriétaire.
Attention toutefois, le futur propriétaire peut donner congé au locataire pour la fin du bail en cours, au minimum 2 ans après la date d'achat.
Exemple : le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2021 et le bail prend fin le 31 mai 2021 Il peut donner congé au locataire pour le 31 mai 2021, mais le congé ne pourra s'appliquer que 2 ans après la date d'achat. Le locataire aura donc jusqu'au 1er mars 2023 pour quitter les lieux et rendre les clés au propriétaire.
👉 Lire notre article sur la vente d'un bien avec plus de 5 logements loués
Le bien est vendu libre
Certaines formalités doivent être accomplies :
Si le locataire a donné lui même son congé ou s’il a déjà quitté les lieux, la vente peut se dérouler normalement. Il suffira de l'indiquer dans le compromis et d'annexer la copie de son congé adressé au propriétaire
Si le locataire est encore en place, le vendeur doit lui notifier un congé pour vendre.
Si le bail est consenti nu, sans meubles, le locataire bénéficie également d’un droit de préemption et peut se porter lui même acquéreur. Les conditions de délivrance de ce congé sont très encadrées.
Si le bail est consenti en meublé, le congé doit être délivré mais le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption.
Dans l’idéal, le congé doit être délivré avant la signature du compromis de vente. Le congé doit en effet être notifié par huissier de justice ou par lettre recommandé avec accusé de réception au plus tard 6 mois avant la fin du bail. Il reste possible de mettre une condition suspensive de délivrance du congé pour vendre, mais l’issue de la vente sera donc incertaine !
👉 Lire notre article sur la vente "libre" d'un bien loué
2- Comment faire sur Mynotary 🤔
Le bien sera loué lors de la vente
Vous devez indiquer la location dans le compromis.
Etape 1 : Dans la fiche du bien, vous avez une rubrique Situation Locative. Vous devez indiquer :
Si un locataire est présent : réponse "OUI"
renseigner comment le bien a été loué (gratuit ou bail)
renseigner les informations du bail/des baux (date de signature, nom des locataires, loyer et montant des charges) en cliquant sur le bouton "Ajouter". Vous pouvez mettre plusieurs baux.
indiquer si la location porte sur tout ou partie du bien
indiquer si le bien fait l'objet d'un dispositif fiscal sur un engagement de location
Etape 2 : Suite aux réponses, une nouvelle question se débloque après la rubrique Travaux - Lot, pour savoir comment va se réaliser la vente.
Vous devez indiquer que le bien n'est pas vendu libre.
Etape 3 : Ajouter le contrat de bail dans les annexes
Le bien est vendu libre
Etape 1 : idem que le point ci-dessus 👆
Vous devez renseigner les informations sur la location et répondre "oui" à la question de la présence d'un locataire.
Etape 2 : Suite aux réponses, après la rubrique Travaux. - Lot, une nouvelle question se débloque pour savoir comment va se réaliser la vente.
Vous devez indiquer que le bien est vendu libre et renseigner les informations sur le congés pour vendre.
En fonction des modalités de libération du bien, vous aurez de nouvelles questions notamment pour renseigner les dates.
Etape 3 : Ajouter les fichiers demandés dans les annexes (le contrat de bail, le congés pour vendre et le courrier de renonciation du locataire à son droit de préemption)
Le bien n'a jamais été loué
Il suffit de répondre "non" à la question de la présence d'un locataire dans la rubrique Situation locative.
💡 Le petit point d'interrogation à côté des questions vous amène sur un article avec des informations juridiques