Le point juridique 📚
Un bien démembré est un bien dont la propriété est divisée entre plusieurs personnes. La division se fait entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.
Le nu-propriétaire, c'est celui qui conserve un droit de propriété sur le bien.
L'usufruitier, c'est celui qui a le droit de jouir du bien et d'en recueillir les fruits (les loyers par exemple).
Pour savoir si un bien est démembré, la méthode la plus sûre consiste à vérifier l'état hypothécaire du bien ou à analyser le titre de propriété.
Ces actions ne sont toutefois pas possibles lors d'un premier rendez-vous. C'est pourquoi il faut se créer 3 alertes pour identifier un cas potentiel de démembrement.
Est ce que le vendeur est veuf/veuve ?
Il faut se renseigner sur le régime matrimonial et demander l'acte de succession pour savoir si le bien est en démembrement (dans une succession l'époux.se peut recevoir tout ou partie des biens du défunt en usufruit).Est ce que le vendeur a des enfants à qui il a fait donation du bien ?
Vous devez demander si des donations chez le notaire ont été réalisées. La donation peut avoir été réalisée au profit de toute personne.Est ce que le vendeur a reçu le bien par donation et le donateur est toujours en vie ? Vous pouvez demander si le bien fait partie de la donation et demander à voir l'acte de donation en cas de doute.
En cas de démembrement de propriété, les usufruitiers et les nu-propriétaires signent le mandat comme le compromis.
Il faut être particulièrement vigilant au démembrement de propriété : il est très fréquent qu’au décès d’une personne mariée par exemple, le conjoint reçoive l’usufruit d’un bien immobilier, et les enfants reçoivent la nue-propriété.
L’usufruit permet ainsi au conjoint de jouir du bien jusqu’à son décès. Il peut vivre dedans ou bien le louer : c'est lui qui perçoit les loyers dans ce cas.
Notez que les usufruitiers se comportent souvent comme les pleins propriétaires et omettent de rappeler que le bien est démembré lors de la prise de mandat. Il faut alors mener son enquête 🔎
La nue-propriété permet la vente du bien en question. D’où l’obligation de faire signer usufruitiers et nue-propriétaires pour permettre la vente totale du bien !
Comment faire sur MyNotary 🤔
Actuellement, vous n'avez pas de question dans les formulaires au sujet du démembrement.
Etape 1 : Ajouter tous les vendeurs (usufruitiers et nu-propriétaires) ou tous les acquéreurs via les formulaires.
Etape 2 : Indiquer dans la trame qu'il s'agit d'un démembrement.
Au niveau des clauses sur l'état civil des clients, vous pouvez ajouter la précision suivante pour une vente d'un bien démembré.
"Monsieur XX propriétaire de l’usufruit / Madame YYY propriétaire de la nue-propriété”
Ou la précision suivante pour l'achat d'un bien en démembrement
“Monsieur X, acquéreur de la totalité, ou X % en usufruit et Madame Y, acquéreur de la totalité ou X% en nue propriété”
Si vous n'avez pas les droits d'édition sur la trame, vous pouvez demander à votre responsable de faire le nécessaire.