Le Tracfin : des pistes pour aider à l'évaluation du risque

La fiche d'évaluation TRACFIN sur MyNotary permet de recenser les différents risques éventuellement présents dans un dossier de vente.

En cas de doute ou de risques élevés, il sera toujours recommandé d'effectuer la déclaration de soupçons auprès de TRACFIN. En effet, s'il peut être reproché à l'agence de ne pas avoir fait la déclaration TRACFIN, il n'existe pas de sanctions si une déclaration est faite sans réels fondements.

Voici quelques pistes sur la manière d'évaluer les risques présents dans le dossier :

RISQUES LIES AU CLIENT

Ces risques peuvent être liés tant au Vendeur qu'à l'Acquéreur :

Pays de résidence ou nationalité des parties	Ces pays peuvent être liés à différent trafics (stupéfiant, armes, organes) ou au terrorisme.Certains pays figurent même sur une liste noire éditée par la commission européenne, concernant la lutte contre le terrorisme et le blanchiment d'argent. Ces pays doivent impérativement être classés en risques critique s'ils apparaissent. Cette liste est disponible sur le lien suivant : https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/fr/IP_19_781 Au delà de ces pays listés par la commission européenne, et s'il ne s'agit pas de la France ou d'un pays frontalier, il faudra s'interroger sur la volonté de l'acquéreur ou du vendeur. Exemple : Concernant le Vendeur : a-t-il pris possession du bien avant de revendre ? Si ce n'est pas le cas, il peut y avoir soupçon de blanchiment d'argent. Concernant l'Acquéreur : s'agit-il d'une résidence secondaire, existe-t-il une volonté de s'établir en France ? En cas d'hésitations sur ces questions, le risque doit être considéré comme élevé.
Profession	L'absence de profession peut être un élément à prendre en considération, surtout du côté de l'Acquéreur. Cela peut être en contradiction avec sa possibilité d'acheter un bien. Egalement ce qui peut être douteux, c'est une profession qui ne semble pas être celle effectivement exercée, et qui traduit une volonté de masquer la provenance réelle des revenus.
Age	L'âge peut être un élément important dans la prise de décision sur le dépôt d'une déclaration de soupçon : soit que l'âge des parties soit trop faible, soit qu'il soit trop élevé. Il peut exister une incohérence entre l'âge faible d'un acquéreur au regard de ses revenus ou de sa situation par exemple.
Revenus / Patrimoine estimé	Ce critère est lié avec celui de la profession, de l'âge et des revenus de l'acquéreur. En fonction de sa catégorie socio-professionnelle, l'acquéreur devrait prétendre à un certain niveau de vie. Si l'Acquéreur vit clairement au dessus de ses moyens, cela peut signifier qu'il a une source de revenus annexes, ce qui peut justifier le dépôt d'une déclaration de soupçon.
Cohérence acquisition / revenus	Une discordance trop importante être les revenus supposés de l'Acquéreur et son acquisition peut déjà être une source de casse de la vente, avec le dossier qui peut ne pas aboutir jusqu'à la vente. Plus la discordance est grande et plus le risque sera fort.
Personne politiquement exposée (diplomate, haute fonction publique...)	Que ce soit une personne Française ou Etrangère, la position politique d'une personne est un critère de choix pour l'évaluation des risques. Il peut s'agir d'un diplomate, d'une personne politique (président, dirigeant, fonction publique dans les organes de représentation d'un pays, président ou directeur d'une entreprise publique, d'une association multinationale...) ainsi que leur conjoint, partenaire, enfant ou ascendant. Plus la personne a un statut important, plus le risque sera élevé.
Rencontre physique avec le client	Ce critère est assez simple à estimer : si un client évite au maximum de rencontrer physiquement l'autre partie ou même l'agence, c'est qu'il y a vraisemblablement quelque chose à cacher. Plus la volonté de rester à distance sera grande, plus le risque lié à ce critère sera élevé !

RISQUES LIES AU BIEN

Localisation du Bien

Il peut exister certains quartiers qui sont délabrés ou réputés malfamés ; des secteurs où personne ne souhaiterait réellement devenir propriétaire.

C'est le cas également de certaines banlieues, qui peuvent être identifiées et reconnues pour différents traffics.

Dès qu'une transaction s'opère dans ce type de secteur, la vigilance est de rigueur et le risque devra être considéré comme élevé, voire critique.

Cohérence du prix par rapport au marché

Ce risque est facilement compréhensible et peut exister dans deux situations :

Soit le bien est vendu a un prix très inférieur à celui du marché, ce qui peut traduire un besoin de liquidité rapidement
Soit le bien est vendu à un prix très supérieur à celui du marché ; un acquéreur trouvé à ces conditions implique possiblement une entente douteuse entre vendeur et acquéreur.

Plus la différence avec le prix du marché sera importante et plus le risque devra être considéré comme élevé !

RISQUES LIES A L'OPERATION

Financement particulier (prêts étrangers, prêts familiaux...)	Le financement est le facteur de risque le plus important et le plus critique dans l'achat immobilier. Dès qu'un emprunt est effectué auprès d'un banque étrangère, un risque existe et doit être évalué. Si le banque est située dans un pays frontalier, cela ne devrait pas déboucher sur un risque trop élevé ; au-delà des pays frontaliers, le risque peut s'avérer plus important. Idem si le prêt émane d'une personne physique. S'il est assez rare que l'Acquéreur déclare faire un emprunt auprès d'un organisme non bancaire, cette situation implique fatalement un risque critique !
Origine des fonds déclarée	En absence de prêt, l'origine des fonds est également un critère très important. L'origine de l'apport personnel est une déclaration de l'acquéreur ; le maximum que l'agence puisse demander c'est un extrait de compte avec le montant de cet apport déclaré. Mais l'agence reste en droit de demander la provenance de cet apport, qui devra être la plupart du temps de l'épargne personnel, une somme provenant d'une succession ou d'une vente, etc... Dès que la justification de cet apport est douteuse, il ne faudra pas hésiter à estimer ce risque en élevé. Par ailleurs, cet apport doit être mis en parallèle avec la situation professionnelle et personnelle de l'acquéreur (impossibilité d'avoir une grosse épargne si l'acquéreur ne travaille pas par exemple). Il ne s'agit pas là de faire une enquête de police et d'éplucher les comptes de l'Acquéreur. Mais au moindre doute, une fois la déclaration de soupçon effectuée, c'est bien TRACFIN qui devra faire ce travail d'investigation !
Montage complexe (nombreuses sociétés, holding...)	Dès lors que l'Acquéreur met en place un montage particulier et complexe pour son acquisition, le risque doit être évalué. L'acquisition au travers d'une SCI ne pose pas de souci particulier, pour autant que les associés soient connus (le plus souvent, la société est composée des membres d'un couple ou d'une famille). Mais dès qu'un associé est une autre personne morale, ou qu'il existe une interposition de personnes morales, le risque commence à être de plus en plus important. Par ailleurs, dès qu'une telle société n'est pas domiciliée en France (même pour une société associée d'une SCI) le risque doit être évalué à élevé.
Opération finalement conclue pour un tiers inconnu ou suspect (prête-nom, substitution...)	La plupart des compromis incluent une clause de substitution. Si l'Acquéreur n'a jamais fait part de sa volonté de substituer une autre personne au contrat de vente mais qu'il décide tout de même de faire usage de la substitution, la vigilance de l'agence doit être de mise. Qui est l'acquéreur définitif ? Pourquoi cette substitution ? Ces éléments de réponse devront déterminer le niveau de ce risque. La situation est la même si l'Acquéreur est systématiquement accompagné d'un autre personne, qui semble la diriger ou lui dicter ses actions. Cette tierce personne, qui influence l'acquéreur, peut souvent être le réel bénéficiaire de l'acquisition. Cette situation implique obligatoirement de classer le risque en critique.

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