Qu’est-ce qu’est le congé pour vendre ?
Lors de la vente d’un bien il arrive que l’actuel propriétaire souhaite vendre son bien libre de toute occupation pour maximiser la valeur de vente. Deux situations peuvent arriver :
Le dernier locataire en date a donné son préavis de lui-même. Il suffira de l’indiquer dans le compromis et d’annexer la copie de son congé.
Le locataire est encore dans le bien : Dans ce cas il n’existe qu’une seule solution, le congé pour vendre adressé par le propriétaire au locataire. (l’article 15 de la loi du 23 Décembre 1986.)
Quelles sont les formalités du congé pour vendre ?
Quand envoyer le congé ? Le congé doit être notifié à tous les locataires au plus tard 6 mois avant l’expiration du bail (le délai est de 3 mois si la location est meublée).
Comment est adressé le congé ? Le congé doit être adressé par lettre recommandée ou par exploit d’huissier de justice.
Si le congé est délivré tardivement, il ne sera valable que pour le prochain terme du bail. (Soit 3 ans pour une location non meublée)
☝ Attention, si le locataire a plus de 65 ans ET que ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur, alors le propriétaire ne pourra pas s’opposer au renouvellement du bail, sauf si le propriétaire lui-même a plus de 65 ans OU à des conditions de ressources inférieures à un plafond fixé par arrêté.
Le droit de préemption du locataire
Dans certains cas, le locataire bénéficie de ce que l’on appelle un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il pourra se porter acquéreur du bien.
Qui peut bénéficier du droit de préemption ? Les locataires ayant conclu un bail nu (entrant dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989). Ainsi, il n’existe pas de droit de préemption pour la vente d’un bien loué meublé.
Qu’est-ce que cela change concernant le congé pour vendre ? Si l’on est dans le cadre d’un bail non meublé, alors le congé pour vendre adressé au locataire vaudra comme offre de vente.
Que doit contenir le congé pour vendre ? Le congé doit contenir, à peine de nullité,
La reproduction intégrale des cinq premiers alinéas de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 (voir les alinéas.
L’indication du prix et des conditions de la vente. Le congé est nul lorsque le prix indiqué inclut les honoraires de négociation ou s’il contient un prix dissuasif.
Que peut répondre le locataire ? Il existe deux possibilités :
Le locataire renonce au droit de préemption. Soit expressément par courrier, soit car il n’a pas répondu dans un délai de deux mois.
Le locataire exerce le droit de préemption : Dès acceptation de l’offre par le locataire, ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour réaliser l’acte de vente (4 mois si condition suspensive de financement). Si la vente n’est pas réalisée dans le délai, le locataire perdra son droit à acquérir le bien.
☝ Nouveau droit de préemption si baisse de prix Si le locataire refuse d’acquérir à un prix et que le propriétaire vend le bien à une tierce personne à un prix plus avantageux que celui indiqué dans le congé pour vendre, le propriétaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire via un nouveau congé pour vente. Le délai d’acceptation est ici de 1 mois.
Comment gérer les différentes situations en pratique:
Dans ce cas il n'y a pas de formalité supplémentaire à effectuer. Le locataire n'a pas de droit de préférence sur la vente, et le bien devra être rendu libre pour la fin du bail. (pour autant que le congé ait été délivré au moins 3 mois)
Il suffira d'annexer la lettre du congé au compromis de vente et d'ajouter une clause adéquate.
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Si le locataire a laissé s’écouler le délai de deux mois sans donner de réponse (ou s’il a refusé expressément d’acquérir) il suffira alors d'annexer au contrat une copie du congé délivré, ainsi qu'éventuellement la lettre de refus du locataire
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Dans cette situation, il est possible de signer un compromis de vente avec une condition suspensive de non préemption du locataire. Il faut cependant bien avertir l'Acquéreur qu'il est possible que le locataire puisse encore acheter le bien à sa place. Le congé pour vendre adressé par le Vendeur doit être annexé à l'acte.
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Il est possible que le vendeur ait délivré un congé pour vendre à son locataire, mais qu'il ait dû baisser le prix de vente suite à des négociations. Il aura alors l'obligation d'adresser un second congé pour vendre au locataire, comportant les nouvelles modalités de la vente (baisse de prix).
Le locataire disposera alors à nouveau d'un délai d’un mois pour faire valoir sa réponse.
A défaut de ce second congé, le locataire pourra purement et simplement faire annuler la vente !
Dans cette situation, le compromis doit inclure une condition suspensive de non-préemption par le locataire ainsi que l'annexion de la copie du premier congé pour vendre, ce qui sera automatiquement ajouté par MyNotary 🙂
Il reste totalement possible de signer un avant-contrat avant que le congé pour vendre ne soit délivré. Simplement, la vente ne pourra avoir lieu avant l'expiration du délai de réponse du locataire. Il peut donc exister un risque que l'Acquéreur se fasse évincer et que le Locataire décide de se porter acquéreur à sa place. Dans cette situation, le compromis doit inclure une condition suspensive de non-préemption par le locataire, ce qui sera automatiquement ajouté par MyNotary 🙂
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